Au revoir 2023, vive 2024 !

On la pressentait difficile dès le premier janvier 2023. On l’appréhendait dans tous les secteurs, qu’ils soient du crédit, de la promotion, du notariat ou encore du bâtiment. L’année 2023 ne nous a pas réservé beaucoup de surprises et aura été certainement encore plus destructrice que ce que nous avions tous pu imaginer. Pourtant des signes encourageants apparaissent en cette fin d’année.

📉 Des taux de refinancement qui plombent les efforts sur l’usure

L’année 2023 aura été avant tout l’année de « l’usure » (NDLR taux d’usure), avec des institutions qui finissent par accepter de revoir leur copie en permettant des actualisations des taux d’usure tous les mois plutôt qu’au trimestre. Cette mesure aura permis de ne pas dégrader encore davantage des conditions d’octroi de crédits plombées par la faible rentabilité du crédit immobilier pour les banques françaises, mais aussi par des mesures du HCSF toujours très contraignantes.

Face à une inflation inédite, la politique de la Banque Centrale Européenne est venue aussi jouer les troubles fêtes, avec des séquences inédites de remontées de ses taux directeurs pendant des mois successifs. Une politique restrictive qui portera, en fin d’année, le taux de refi à 4,50%.

Le renchérissement du coût de l’argent impacte directement les taux des crédits immobiliers et professionnels, faisant ainsi perdre jusqu’à 25% de pouvoir d’achat aux Français. Les « taux longs » n’auront pas été en reste, culminant à un plus haut de 3,57% en octobre dernier, et venant eux aussi compliquer les sources de profit des banques sur le prêt immobilier.

👇🏼 Des mesures lourdes de conséquences

Cette situation, sous l’impulsion de l’institution européenne, mais aussi de la Banque de France et du HCSF plonge les marchés de la transaction et de la promotion immobilières dans un retournement brutal. C’est donc tout un pan de l’économie française qui se retrouve dans un marasme historique. Les chutes des ventes sont conséquentes et les transactions baissent de plus de 15% sur un an. Pour le marché du neuf, c’est 50% de mises en chantier en moins sur l’exercice. Des agents immobiliers, des promoteurs, et même des notaires engagent des licenciements économiques : du jamais vu depuis la dernière crise des subprimes !

Le marché du crédit enrayé (-50% de production de crédits immos et de rachats de crédits sur un an !), le secteur de l’immobilier et du bâtiment touchés, et des prix qui tardent à baisser (même si la baisse des prix est clairement engagée depuis cette d’année) laissent présager d’ailleurs des premiers mois de l’année 2024 encore très compliqués.

Autre conséquence, c’est toute une génération de jeunes Français qui sclérose le marché de la location en décidant (malgré eux) de reporter leur achat immobilier. Incapables de financer leur primo-accession, ces jeunes Français choisissent de prolonger leur période de location. C’est, par conséquent, autant de jeunes (actifs ou étudiants) qui se retrouvent à la porte du marché du locatif… et bien entendu, nous finissons par assister à une véritable crise du logement, à peine avouée par le gouverneur de la Banque de France ou bien encore nos gouvernants.

👀 Mais un horizon qui semble s’éclaircir

Loin de clamer que la baisse des taux est actée, et il parait dangereux de l’affirmer aux Français (c’est tout simplement les tromper), on entrevoit quelques signes positifs :

• La BCE a stoppé la remontée de ses taux, et c’est un premier signe fort. Le desserrement de sa politique restrictive n’est pas encore à l’ordre du jour, mais la position des gouverneurs de l’institution francfortoise est à la détente progressive. Il reste pourtant à ne pas lâcher la pression opérée dans la lutte contre l’inflation. Et de l’aveu de tous, un relâchement trop hâtif de la BCE pourrait altérer tous ces efforts consentis depuis des mois.
• Autre point positif, et non des moindres, c’est la chute de la courbe des « taux longs », à 2,5% à fin décembre 2023 (et 2% pour le même indice allemand). C’est le signe d’une reprise de confiance des marchés dans l’économie. Cette bonne nouvelle inattendue de fin d’année permet aux banques de continuer plus rapidement qu’envisagé, de restaurer leurs marges.
• Aussi, l’inflation a fortement baissé au cours de l'année 2023, passant de 7,3 % en glissement annuel au mois de février à 3,9 % en novembre dernier ; là encore c’est mieux qu’aux attendus. La politique de la BCE a donc porté ses fruits. Nous attendons, pour les mois à venir, quelques sursauts de la courbe des prix (remontée du prix des énergies prévue, attente du résultat des négociations entre la grande distribution et les industriels, augmentation des assurances et des mutuelles…), mais tout le monde considère que la désinflation est pérenne dans le temps. L’objectif de 2% pour 2025 est largement atteignable.
• Enfin, et non des moindres, le prix de l’immobilier fléchit. Ainsi, les prix ont reculé de 1,8% sur un an, au troisième trimestre, en France. Ils ont baissé de 1,6% pour les pavillons et de 2% pour les appartements. Rappelons-nous que depuis 2015 et jusqu’à l’été 2022, les prix avaient explosé de 30%. Cette tendance est donc encore un signe rassurant puisqu’il permettra aux Français de retrouver quelque peu de pouvoir d’achat. La tendance devrait se poursuivre, en fonction des régions, au cours des prochains mois.

Sans donc affirmer que nous connaîtrons des baisses de taux dès le mois de janvier, nous pouvons envisager sans risque un tassement des taux pour le premier trimestre 2024, mais surtout des réouvertures des politiques d’octroi des banques françaises et aussi de leurs filiales spécialisées (prêt à la consommation, regroupement de crédits).

Les échanges de ces dernières semaines avec certains d’entre eux laissent entrevoir des réouvertures de produits. Les locataires, largement écartés des crédits depuis des mois, pourraient voir leur accès au prêt conso et au regroupement de crédits plus simple. Sans parler donc d’une « normalisation », nous pouvons affirmer que la période à venir sera une période de détente.

Pour le prêt immobilier, le contexte risque sans doute de rester encore tendu en 2024. Non pas que les banques ne voudront pas réouvrir, mais le pouvoir d’emprunter des Français a trop fortement chuté avec la hausse rapide des taux.

Autre élément, les normes du HCSF continuent de scléroser le marché. Sans détente de ce côté, le marché du prêt immobilier risque bien de rester gelé.

Enfin, c’est sans doute aussi par une baisse plus prononcée des prix de l’immobilier que le marché se détendra.

Les mois à venir seront donc une période qui viendra confirmer nous l’espérons ce vent d’espoir !