La loi LEMEUR (n° 2024-1039) : une loi pour équilibrer le logement locatif des territoires ?

La crise du logement en France s’est fortement intensifiée ces dernières années menant à réfléchir à différentes mesures pour réguler la location immobilière. Dans un contexte de manque cruel de foncier disponible, de taux de prêts immobiliers élevés, de la hausse de l’inflation, les Français ont de plus en plus de mal à se loger : les uns n’achètent plus et restent donc locataires, ne permettant pas aux nouveaux arrivant sur le marché de trouver un appartement ou une maison à louer. Et plusieurs zones sont en ligne de mire, notamment les zones tendues et les zones touristiques.

N'oublions pas non plus que dans une optique d’optimisation fiscale et de rentabilité, de nombreux propriétaires avaient transformé leurs biens locatifs en logements saisonniers. En quelques années, près d’un million de meublés de tourismes ont remplacés les logements permanents. Ce qui est venu intensifier la crise.

Une proposition de loi visant à réguler la location des meublés de tourisme avait été déposée le 28 avril 2023 par la députée Annaïg Le Meur et plusieurs de ses collègues des groupes Renaissance, Socialistes, Horizons et apparentés.
Après modification et adoption par le Sénat, l'Assemblée nationale l'a définitivement votée le 7 novembre 2024. (Parution au JO le 20 novembre 2024) 

📉 Une fiscalité moins avantageuse

Une des premières mesures de cette loi est de réduire drastiquement l’avantage fiscal du régime « Micro BIC », qui favorisait fortement les locations Airb’n’b :

• à 50% pour les meublés classés et chambres d'hôtes dans la limite de 77 700 euros de revenus locatifs annuels (contre aujourd'hui 71% dans la limite de 188 700 euros) ;
• à 30% pour les meublés non classés dans la limite de 15 000 euros de revenus locatifs annuels (contre aujourd'hui 50% dans la limite de 77 700 euros). 

Pour les logements inscrits sous le régime LMNP (autre niche fiscale), le texte initial prévoyait également une restriction :  ne plus pouvoir déduire les amortissements dans le calcul de la plus-value en cas de revente de leur logement. Cette mesure est désormais inscrite dans le projet de loi de finances (PLF) pour 2025.

💡 La mise en place du DPE pour les locations meublées de tourisme

Jusqu’alors, les DPE obligatoires pour la location de logements permanents ne concernaient pas les locations touristiques. La loi LEMEUR change la donne. Afin de ne pas inciter davantage les propriétaires à choisir ce régime avantageux, le DPE devient également obligatoire pour le locatif touristique.

À partir de 2034, tous les meublés de tourisme actuels et futurs devront être classés entre A et D avec différentes échéances : diagnostic F d’ici 2025, E en 2028. Quelques exclusions sont prévues : les résidences principales et l'Outre-mer.

Les propriétaires auront 10 ans pour se mettre en conformité. Le maire pourra demander à tout moment au propriétaire de lui fournir le DPE valide de son meublé de tourisme. 

👨🏻‍🤝‍👨🏽 Les copropriétés ne sont pas épargnées.

Pour limiter encore davantage le meublé touristique, des restrictions complémentaires impactent les copropriétés :

Tout nouveau règlement de copropriété devra se prononcer sur la possibilité ou non de louer des logements en meublé de tourisme.

Dans les copropriétés déjà existantes, sous réserve de l’inscription de la clause dite "d'habitation bourgeoise", le règlement de copropriété pourra être modifié à la majorité des deux tiers des copropriétaires, pour interdire la location d'appartements en meublé de tourisme (contre l'unanimité aujourd'hui). Il conviendra également dès la mise en application de la loi, d’informer le syndic de la location du logement en meublés de tourisme.

🏫 Encore plus de pouvoir pour les maires de communes concernées.

Il faudra noter que la régulation des meublés de tourisme par les mairies entrainera la mise en place de nouvelles restrictions et de nouvelles amendes :

• la procédure de déclaration avec enregistrement en mairie est généralisée à toutes les mises en location de meublés de tourisme, quelle que soit la commune, et qu’il s’agisse d’une résidence principale ou non. Des peines de 10.000 à 20.000 euros sont prévues en cas d’absence de déclaration ou de fausse déclaration.
• Le règlement du PLU pourra délimiter, dans les zones urbaines ou à urbaniser, des secteurs dans lesquels toutes les constructions nouvelles de logements sont à usage exclusif de résidence principale sous certaines conditions.
•  à partir de 2025, toutes les communes pourront limiter à 90 jours par an la durée maximum pendant laquelle les résidences principales peuvent être louées à des touristes (au lieu de 120 jours aujourd'hui). En cas de dépassement du nombre de jours de location autorisé sur la commune, le propriétaire encourra une amende civile de 15 000 euros.