Résidences secondaires : un marché à l’arrêt, entre fiscalité punitive et mutation des usages

Alors que les transactions immobilières repartent à la hausse au niveau national (+12 %), un secteur reste étonnamment figé : celui des résidences secondaires. Jadis symbole de réussite et valeur refuge dans le patrimoine des Français, ce segment ne profite pas du regain de dynamisme observé dans l’ancien. Entre pression fiscale croissante, mutation des attentes et absence de vendeurs motivés, le marché peine à retrouver une trajectoire. Et s’il devait redémarrer, ce serait à contre-courant, selon ses propres logiques.

⚙️ Des vendeurs absents, des acheteurs prudents : la mécanique d’un marché figé

L’un des facteurs majeurs expliquant cette atonie est structurel : les propriétaires de résidences secondaires ne sont pas des vendeurs contraints. Le plus souvent, ils ont acquis leur bien sans crédit ou il y a plusieurs années, bien avant la flambée des prix. Sans pression bancaire ni besoin de liquidités, ils n'ont aucune urgence à céder leur patrimoine. Résultat : le stock de biens disponibles reste faible, et l’offre, peu dynamique.

Côté acquéreurs, l’attentisme domine également. Les taux d’emprunt ont certes reculé, mais les coûts annexes, eux, demeurent élevés : frais d’entretien, charges locales et surtout, une fiscalité jugée dissuasive. La surtaxe sur les résidences secondaires dans les zones tendues envoie un signal négatif au marché, particulièrement pour les ménages cherchant à optimiser leur budget.

Comme l’explique très justement l’analyse terrain, « la résidence secondaire est perçue comme un bien de confort devenu fiscalement pénalisé » : un luxe moins accessible, et surtout moins rationnel en période d’incertitude.

🌅 Des territoires contrastés, des usages à réinventer

Tous les territoires ne sont pas logés à la même enseigne. Alors que la Bretagne et les Pays de la Loire conservent une dynamique positive, grâce à des prix modérés et une demande issue de la population locale, la région PACA et d’autres zones historiquement prisées voient leur attractivité décliner. Les prix y sont restés élevés, et les biens à vendre ne répondent plus aux nouvelles attentes : télétravail, résidences hybrides, rentabilité locative maîtrisée.

Dans ces conditions, même les investisseurs s’éloignent : rendement en baisse, réglementations plus strictes, risque de vacance croissant. Le marché locatif saisonnier, autrefois moteur dans les stations balnéaires, n’est plus une valeur sûre, mais une niche exigeante, à forte sélectivité.

Ce blocage révèle une mutation plus profonde : la résidence secondaire n’est plus un investissement spontané. Elle requiert désormais une vraie stratégie patrimoniale, et une projection à long terme que peu de ménages sont prêts à faire dans un contexte politique et fiscal instable.

👁 L'œil de l'expert : quelles perspectives pour ce marché à contre-cycle ?

L’immobilisme du marché des résidences secondaires ne relève pas d’un désintérêt soudain, mais d’une combinaison de freins durables. Le désalignement entre offre et demande, la fiscalité peu incitative et l’évolution des usages rendent le redémarrage peu probable à court terme. Ce segment ne suivra pas le reste du marché dans sa reprise : il évoluera en marge, à contre-cycle, et retrouvera du dynamisme uniquement si plusieurs conditions sont réunies, comme une fiscalité moins punitive ou encore un accès aux aides pour la rénovation énergétique.