Immobilier neuf : vers une sortie de crise lente mais palpable ?

Le marché de l'immobilier neuf en France traverse une période particulièrement difficile, marquée par une réduction significative des ventes et des réservations. Cependant, bien que la crise persiste, certains signes de redressement apparaissent, laissant entrevoir une éventuelle sortie de crise à plus long terme. En 2024, le nombre de logements neufs mis en vente a chuté de 29 % par rapport à l’année précédente, atteignant seulement 59 014 unités, selon les données publiées mercredi 26 février par le ministère de l'Aménagement du territoire . Si la situation reste préoccupante, des données récentes montrent quelques signes de stabilisation.

Un léger rebond mais des tendances marquées

Le quatrième trimestre 2024 a connu une légère reprise avec une augmentation de 6,4 % du nombre de nouveaux logements commercialisés par rapport au trimestre précédent, atteignant 14 335 logements. Toutefois, cette reprise ne concerne principalement que les appartements, dont les ventes ont augmenté de 8,1 %. En revanche, les maisons continuent de subir un déclin sévère, avec une baisse de 15,5 %. Ce ralentissement des ventes de maisons est symptomatique d'un changement dans les préférences des acheteurs, en partie lié à des critères financiers, mais aussi à des dynamiques démographiques et géographiques.

Les réservations ont également baissé de 5 % en 2024, atteignant 67 906 logements. Ce chiffre est presque 40 % inférieur à celui de 2022, ce qui témoigne de la persistance des difficultés d'accès au crédit et des préoccupations économiques. De plus, les maisons représentent désormais une fraction infime des réservations, avec seulement 791 maisons réservées au quatrième trimestre, soit une chute de 8,9 % par rapport au trimestre précédent. Cette tendance marque un tournant dans la demande, les appartements demeurant la solution la plus privilégiée par les Français.

Une offre qui persiste mais se résorbe lentement

Le stock de logements disponibles reste à un niveau élevé, bien que la baisse soit progressive. Au dernier trimestre 2024, 117 472 logements étaient toujours sur le marché, un chiffre en recul de 3 % par rapport au trimestre précédent. Cette offre reste très concentrée dans certaines zones tendues, principalement Paris et l’Île-de-France, ainsi que la Côte d'Azur et les zones frontalières avec la Suisse, où plus de 50 % des réservations et mises en vente ont été réalisées. Les grandes agglomérations, bien qu'elles accueillent une part importante de l'offre, voient des réservations concentrées dans une proportion moindre.

Malgré cette concentration géographique, la lente absorption du stock disponible reste un indicateur clé de la crise actuelle. La demande ne parvient pas à suivre le rythme de l’offre, exacerbée par des contraintes financières et des incertitudes liées aux taux d'intérêt. Cette situation soulève la question de la politique gouvernementale sur le logement, avec certains experts estimant que l’immobilier n’a plus la priorité qu’il avait par le passé.

L'œil de l'expert

À court terme, une stabilisation progressive pourrait se dessiner si les conditions économiques s'améliorent. Il semble cependant nécessaire que l’État intensifie les mesures de soutien à la demande, notamment pour les ménages qui souhaitent accéder à la propriété, en révisant les conditions d'accès au crédit et en augmentant l'offre dans les zones tendues. La construction de logements plus abordables, notamment dans les zones périphériques, pourrait également participer à un redressement du marché.

Enfin, un accompagnement renforcé des investisseurs dans l'immobilier neuf serait essentiel pour relancer la dynamique du secteur, notamment via des incitations fiscales. Une meilleure régulation des prix et un soutien accru à la construction permettront peut-être de sortir de cette crise qui semble marquer le secteur immobilier depuis plus de deux ans.