Crédit immobilier : des ajustements à la marge

La journée du 4 décembre 2023 était attendue par tout le secteur de l’immobilier, tant les attentes étaient importantes. Le ministre de l’Economie et des Finances, Bruno Le Maire, était espéré conquérant et libérateur ; nous avons assisté à l’accouchement d’une souris.

🙃 Une situation délétère, en attente d’un sursaut

Le Haut Conseil à la Stabilité Financière (HCSF) se réunissait hier,  en présence de la Banque de France et aussi du ministre de l’Economie et des Finances, Bruno Lemaire.

L’ordre du jour de cette réunion se résumait au seul redressement d’un secteur de l’immobilier en plein marasme, retombant même à ses niveaux de 2015 : chute des ventes dans l’ancien, dégringolade des demandes de permis de construire et des projets dans le neuf, explosion des apports exigés…

Bref, les professionnels de l’immobilier et ceux du bâtiment espéraient un vrai sursaut, et des mesures à la hauteur de la situation catastrophique dans laquelle se trouve le pays aujourd’hui. Les conséquences en termes de logements sont déjà, pour de nombreux Français, tragiques.

😤 Des mesures qui ne seront sans doute pas suffisantes

Là où l’on pouvait attendre des desserrements en termes d’endettement, ou bien encore en termes de durée d’amortissement, Bercy et la Banque de France ont servi ce que nous pouvons appeler des « mesurettes ». A elles seules, elles ne permettront pas, à n’en pas douter, de redresser un marché immobilier en totale déperdition.

Pourtant, François Villeroy de Galhau, gouverneur de la Banque de France, semblait confiant à la présentation de ces ajustements :

J’ai proposé trois ajustements techniques, à l’occasion de la réunion trimestrielle du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF). Ces ajustements sont raisonnables : aucun ne touche aux fondamentaux des règles actuelles encadrant le crédit immobilier, et aucun ne risque de mettre les ménages en situation de surendettement, a-t-il poursuivi.

Parmi les trois ajustements, le HCSF a décidé

d’autoriser les établissements de crédit à exclure la charge d’intérêt associée aux prêts relais, dans le calcul du taux d’endettement.

Le montant du prêt relais ne pourra cependant pas dépasser 80 % de la valeur du bien vendu.

Les établissements bancaires pourront déroger à la durée maximale d’emprunt, leur permettant de financer jusqu’à 27 ans, si des travaux représentent au moins 10 % du montant total de l’opération.

Aussi, les banques pourront, à la marge, dépasser la limite de 20 % sur trois trimestres glissants contre un seul actuellement.

Enfin, Le Haut Conseil à la Stabilité Financière s’est prononcé en faveur d’un meilleur contrôle des refus des banques aux ménages, en proposant la mise en place d’une procédure amiable.

❌ On ne touche pas aux grands principes

Le HCSF n’a en revanche pas touché aux grands principes édictés en janvier 2022 : les établissements de crédit n’ont pas le droit d’octroyer un prêt immobilier si le taux d’endettement (taux d’effort) dépasse 35% des revenus des emprunteurs.

Les banques ne peuvent pas non plus accorder de financement immobilier sur une durée supérieure à 25 ans. Et même si les banques peuvent déroger dans 20 % des cas, les exceptions ne peuvent être consenties que dans le cadre du financement des résidences principales.